Por Victoria Alonso, de López-Ibor Abogados
La pandemia del COVID-19 está causando una crisis sanitaria sin precedentes. Su impacto en la economía es ya un fenómeno irreversible. Si bien se desconoce aún el alcance preciso y el horizonte temporal de las consecuencias económicas derivadas de esta crisis sanitaria que viene azotando al mundo y especialmente a Europa, los daños inmediatos son de especial dureza y gravedad y están haciendo tambalear los pilares de la mayor parte de las economías occidentales.
El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, estableció una serie de medidas encaminadas a frenar la expansión del virus, entre las cuales destacamos el confinamiento de la población en sus casas y el cierre temporal de la gran mayoría de los negocios.
Dicha medida viene afectando gravemente al comercio minorista. Obviamente, el impacto en el sector de la perfumería y la cosmética es muy importante. A nadie escapa la gran trascendencia que ha tenido y está teniendo en el sector (al menos a la fecha en la que redactamos estas líneas) el cierre de los establecimientos abiertos al público dónde se comercializan o distribuyen este tipo de productos. Esos establecimientos suelen en la mayoría de los casos estar arrendados por los titulares de la explotación.
Las referidas medidas han conllevado la imposibilidad de seguir explotando dichos establecimientos y con ello serias dificultades para seguir haciendo frente al pago de la renta, al ver su capacidad de generar ingresos totalmente mermada.
Y la situación no es meramente coyuntural. Es altamente probable que la crisis económica que atravesamos perdure con crudeza en el tiempo y que, incluso si en un horizonte más o menos próximo se pueden reabrir poco a poco los locales, sea muy difícil mantenerlos abiertos si no se corrigen de alguna manera los niveles del precio de la renta de dichos locales.
Para tratar de dar una solución provisional al problema inmediato, el gobierno dictó el pasado 21 de abril el Real Decreto-ley 15/2020, en el que otorgaba a determinados arrendatarios y dándose ciertas condiciones, el derecho a obtener de manera automática una moratoria del pago de la renta de un local de negocios en alquiler. Dicha moratoria es aplicable a las rentas que vencen, o hayan vencido y no se hayan pagado, durante el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. El plazo a partir del cual empieza a computarse el plazo de cuatro meses no es claro, aunque parte de la doctrina interpreta que el mencionado plazo empieza a correr desde la declaración del estado de alarma, entendiéndose por lo tanto aplicable hasta el 15 de julio de 2020 como máximo. La referida moratoria resulta ser vinculante para el propietario del local, quien tiene obligación de aceptarla, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:
? Que no se haya alcanzado ningún acuerdo de moratoria o reducción de la renta entre ambas partes con anterioridad a la entrada en vigor de dicha norma
? Que el arrendatario haya solicitado dicha moratoria al propietario del local antes del 23 de mayo de 2020
? Que el arrendador de este contrato sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal a aquél que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). Concepto éste de “gran tenedor” muy criticado y que abre la puerta a todo tipo de interpretaciones.
En consonancia con el concepto de una moratoria, la norma establece que el arrendatario deberá pagar las rentas no pagadas, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente.
Para las PYMES o autónomos arrendatarios, el referido Real Decreto-ley establece la mera posibilidad de solicitar la moratoria en los mismos términos descritos anteriormente, sin que el arrendador esté no obstante obligado a aceptarla, dejando así la resolución del conflicto en manos de lo que acuerden las partes. En otras palabras, en estos casos, en defecto de acuerdo, no hay moratoria alguna por efecto de la aplicación de dicho Real Decreto-Ley…
Con ello, el gobierno ha tratado de dar respuesta, eso sí de manera muy tímida y dejando abiertas muchas cuestiones dadas las numerosas deficiencias que presenta la redacción de dicho texto legal, a las situaciones conflictivas en materia de arrendamientos de locales de negocios que han surgido a raíz de las medidas adoptadas en el marco del estado de alarma y durante la vigencia del mismo. Medida por tanto muy criticada, insuficiente a todas luces y de aplicación no generalizada y muy limitada en el tiempo ya que se extiende a un número muy escaso de arrendatarios y sus efectos parecen no ir más allá de mediados de julio de 2020.
¿Cómo actuar si el arrendatario no entra en el ámbito de aplicación de la moratoria vinculante del Real Decreto-ley 15/2020? ¿Pueden los contratos de arrendamiento de locales de negocio adaptarse a esta nueva realidad que nos espera?
En este artículo trataremos de sintetizar cuáles son los instrumentos previstos en nuestro ordenamiento jurídico para tratar de modificar un contrato de arrendamiento de local de negocio en el marco de la extraordinaria situación y sin precedentes que estamos viviendo.
En primer lugar, es importante recordar que, en materia de contratos de arrendamiento de negocio, prima la autonomía de la voluntad de las partes, y nada dice la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos respecto a casos de fuerza mayor. Por lo tanto, el primer paso que debe dar el arrendatario es revisar si el contrato de arrendamiento prevé una cláusula de fuerza mayor que pueda ser de aplicación al caso actual. Es probable no obstante que el contrato de arrendamiento guarde silencio al respecto…
Si el contrato no prevé ningún mecanismo para hacer frente a esta situación extraordinaria, y aun cuando se reunieran los requisitos exigidos para la aplicación obligatoria de la moratoria del Real Decreto-ley 15/2020, existen dos vías por las que se puede tratar de modificar los términos iniciales del contrato de arrendamiento en vigor a día de hoy: una de ellas es el acuerdo entre las partes, y la otra, el reconocimiento por nuestros tribunales de la aplicación de la cláusula jurisprudencial conocida como rebus sic stantibus al caso concreto judicializado.
Antes de analizar estas vías y para evitar cualquier tipo de confusión, debemos dejar claro que en nuestro derecho prima en materia contractual el principio pacta sunt servanda, regulado en el artículo 1.901 de nuestro Código Civil entre otros, que implica que “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos”.
Así, es importante entender que la modificación o resolución de cualquier contrato supone una excepción a este principio; y como toda excepción, su aplicación debería ser restringida. En otras palabras, no todo arrendatario de un contrato de local de negocio debería tratar de modificar las condiciones de su contrato por el mero hecho de estar en vigor en tiempos de “Coronavirus”. En este sentido, otro principio básico de nuestro derecho contractual es la buena fe de las partes, la cual podría resultar dudosa en el caso de un arrendatario que aun pudiendo cumplir sus obligaciones contractuales tratara de aprovecharse de la presente situación para mejorar las condiciones de su contrato.
Cuando una empresa arrendataria se vea en la dificultad de cumplir con sus obligaciones contractuales, la opción ideal por la que se debe optar es la de tratar de llegar a un acuerdo con el propietario del local. El contenido de este acuerdo puede ser muy diverso teniendo por único límite la creatividad y la voluntad de las partes: una reducción de la renta, temporal o definitiva, la ampliación del plazo de cumplimiento obligatorio, la suspensión de la obligación del pago de la renta durante un plazo de tiempo determinado o determinable, la sustitución de una renta fija por una variable con suelo, la resolución del contrato… El resultado dependerá de lo que negocien las partes, que evidentemente debería constar por escrito. Sin duda llegar a un acuerdo tiene sus ventajas, ya que evita que se generen los gastos derivados de un procedimiento judicial, ahorra tiempo y sobre todo plasma la voluntad de las partes del contrato, sin que queden los intereses de una de ellas totalmente insatisfechos.
La segunda vía mencionada consistiría en acudir a nuestros juzgados solicitando que se reconozca la aplicación de la rebus sic stantibus (la cual es implícita a todo contrato) al caso concreto, y, que por ello se ordene la modificación o resolución de dicho contrato. La rebus sic stantibus podría ser de aplicación a un contrato de arrendamiento de negocio si se consiguiera probar objetivamente que unas circunstancias sobrevenidas e imprevisibles, no imputables a ninguna de las partes, han afectado o afectan al mismo hasta el punto de causar una ruptura de la equivalencia de las prestaciones pactadas inicialmente o una excesiva onerosidad a una de las dos partes.
Esta clara excepción al principio pacta sunt servanda se introduce en nuestro ordenamiento jurídico por la jurisprudencia dictada por nuestros más altos tribunales a lo largo de los años; sin que se encuentre reconocida en una ley. Y como toda excepción se viene aplicando de manera extremadamente restringida por los Jueces y Tribunales. Esto significa que su aplicación a un contrato deberá ser declarada al caso concreto por un juez, sin que a fecha de hoy sepamos qué criterio seguirán nuestros Tribunales al respecto, si bien hay ya voces autorizadas que estiman que la gravedad de la crisis debería inclinar la balanza hacia una aplicación menos rigurosa de la rebus sic stantibus. Además, aunque este precepto parece atractivo para resolver los conflictos analizados en este artículo, no será tarea fácil y económica recopilar los medios de prueba necesarios para que el arrendatario consiga acreditar que la crisis económica derivada del COVID-19 ha causado, en términos de nuestro Tribunal Supremo, “una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes” (citando a modo de ejemplo el informe de un economista experto).
Respecto a la compatibilidad de estos mecanismos entre sí, es interesante resaltar, por un lado, que si las partes acuerdan unas modificaciones contractuales para paliar los efectos del COVID-19, dicho acuerdo primaría ante todo y el arrendatario perdería así la posibilidad de acudir a los tribunales para solicitar la aplicación de la rebus sic stantibus. No obstante, la doctrina aprecia el intento de renegociación de los términos del contrato como una manifestación de buena fe, por lo que se recomienda siempre optar primero por la vía de la negociación, ya que reforzará considerablemente la postura del que demuestre buena fe ante el Juzgador. Es más, parte de la doctrina considera que el intento de renegociación podría ser un requisito de procedibilidad esencial para tener acceso a la judicialización del caso, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto-ley 15/2020. Por otro lado, la vía judicial solicitando el reconocimiento de la rebus sic stantibus debería ser perfectamente compatible con la moratoria vinculante resultante para ciertos casos del Real Decreto-ley de constante referencia.
Recordemos que la difícil situación que estamos viviendo es la consecuencia de la pandemia mundial del COVID-19, cuyos causantes no son ni el arrendatario ni el arrendador. Así, es fundamental anticipar que los jueces que conozcan de los casos en los que se plantee por ejemplo una revisión significativa de la renta por aplicación de la rebus sic stantibus tratarán de restablecer el equilibrio de las prestaciones entre las partes, sin dejar de lado los intereses de alguna de ellas. El mismo criterio debería tenerse muy presente a la hora de iniciar una negociación, ya que de lo contrario parece difícil que pueda alcanzarse un acuerdo.
Los sistemas alternativos de resolución de conflictos, es decir, la mediación, la conciliación y el arbitraje pueden jugar un papel clave en estos tiempos, dado el colapso de nuestros juzgados y tribunales.
